业绩持续增长、盈利能力企稳,房地产A股上市公司2017年半年报透露出的行业现状似乎颇为乐观。然而,亮丽业绩之下的高杠杆之忧却难以掩饰,上证报资讯统计显示,已发布半年报的117家A股上市房企,净负债率平均达到207.44%(整体法平均),较去年同期的162.78%上升了超过40个百分点,呈明显上升趋势。

  仔细梳理可以发现,中型房企净负债率相对最高,且继续攀升。究其原因,中型房企中激进型企业相对较多,对规模扩张的诉求尤其强烈,在杠杆的使用上更加大胆。

  业内人士分析认为,净负债率较为直观地显示出房企的负债水平和偿债能力,上市房企净负债率上升,一方面体现出房企高负债扩张、看好未来发展空间的行业预期,但另一方面,在目前监管趋严的形势之下,能否赢得这场高杠杆的“豪赌”,光有胆量和野心不够,更考验房企投资拿地、控制成本、资本运作等一系列“长跑”能力。

  行业平均净负债率显著上升

  统计显示,上半年,117家A股上市房企平均净负债率达到207.44%。其中,净负债率最高的是云南城投(600239,股吧),高达541.75%,高居第二位的是嘉凯城(000918,股吧),为431.85%;除这两家之外,负债率超过300%的房企共有6家;净负债率在200%至300%之间的房企共有9家;净负债率在100%至200%之间的共有26家。

  值得关注的是,与去年同期相比,整个行业的净负债率呈现明显上升趋势。上证报资讯数据显示,117家房企中,有68家净负债率同比上升,占比达58%;增长幅度翻番的房企有9家,包括海德股份(000567,股吧)、阳光城(000671,股吧)等。从行业平均净负债率来看,去年这一数值为162.78%,同比上涨了逾40个百分点,整体上升幅度明显。

  一直以来,房企财报在一定程度反映了行业生存的真实现状,净负债率作为关键指标之一,反映出房企资金链安全状况和杠杆使用情况。而在目前融资端趋紧、销售端受限的市场现状下,房企资金链安全预期成为下半年关键指标。

  通常情况下,资产负债率(总负债/总资产)被用来反映上市公司的负债水平。然而,房地产行业受现行的房产预售制影响,房企能够获得大量预售款,但这批预售款却被视为“预收账款”并计入负债中。而实际上,与其他债务不同,预售款项没有利息成本,最终无需偿还,且一定会转化为收入。因此,房企更倾向于用净负债率来显示负债水平和偿债能力。

  克而瑞分析师沈晓玲表示,房企净负债率在60%至80%之间是合理状态,看企业发展风险则要看负债结构。不过,受房企公司债发行政策收紧影响,上市房企应付债券占负债比重持续走低,叠加其他融资渠道不同程度受限,长短期债务比出现回升,在手现金对短期刚性债务的保障程度也在下降。

  中型房企杠杆使用更激进

  细化到公司来看,记者发现,以规模区分,大、中、小型房企的净负债率差别显著。按照东方证券房地产行业的监测数据来看,上半年,大、中、小型房企净负债率分别为72.1%、187.4%和61.4%,有息负债率分别为25.2%、47.8%和34%,大型和中型房企的净负债率和有息负债率均有所提高。三类房企中,中型房企的这两大指标均相对最高,究其原因,东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为,在行业集中度提升的背景下,中型房企不进则退,加速扩张、规模诉求尤为强烈,竞争更加激烈,因此在杠杆使用上也特别激进,从而导致中型房企的杠杆处于相对高位,且并无明显下降。

  事实确实如此,上证报资讯数据反映,净负债率居高位的房企几乎全是中型房企。尤其是两家A股上市的闽系房企,一向以激进和大胆著称,目前净负债率分别为396%和269%,杠杆之险令业界侧目。据记者了解,这两家闽系房企目前均处在四、五百亿元的销售规模,正拼全力冲刺千亿的瓶颈期,公司高层不仅对销售目标提出较高要求,在并购拿地上更是如狼似虎,规模诉求极其强烈,各种融资渠道亦是充分利用。其中一家闽系房企的执行副总裁甚至撰文直言:“负债率的商业模式是一场豪赌,赌注是钱,赌的是未来会更好。净负债率高低没有绝对的好坏,走过中国20年房地产历程深切体会到,如果你所在的企业一路豪赌,那就成功了。”

  相对而言,大型龙头房企的资金状况更加稳健。半年报数据显示,万科净负债率仅为19.6%,保利地产(600048,股吧)为86.6%,招商蛇口与金地集团(600383,股吧)分别为40.3%和40.6%。

  “企业在快速发展过程中,高杠杆是合理现象。如果企业2至5年的长期负债比例较高,但只要整体结构合理,也不会有太大影响。”沈晓玲表示。有业内人士甚至认为,房企愿意以较高的负债冲规模,恰恰说明企业看好行业未来发展空间。不过,调整负债率并非易事,监管趋严之下,房企是否有能力低价拿到土地,在规模竞争上能否加速快跑,能否较好控制公司成本,这些都考验着房企“长跑”的能力。尤其是中型房企,在信贷、土地等资源均明显向大型房企倾斜的当下,要实现弯道超车、异军突起,光有胆量和野心恐怕还不够。